ローンの残債があってもマンション買取できる？その方法は？

マンション買取というのはなるべく早くまとまった額の現金を獲得するための手段としては非常に有効です。新居の購入や子供の進学など、将来の出費に向けて資金調達がしたいという人にはおすすめと言えるでしょう。

今回は、マンション買取を実施するにあたって気になるポイントのひとつである、住宅ローン残債との関係について解説をしていきます。

ローンが残っていても買取不可能というわけではない

まず、この記事の主題である「ローンの残債があってもマンションは買取ってもらえるかどうか」ということですが、まず結論から述べさせていただきますと、これは「可能」であると言えます。ローンをまだ完済していなかったとしても一応自分の所有している物件であるということには変わりないため、買取を依頼すること自体はできます。

ただし、これには条件があるので、そこに注意しなければなりません。ローン残債のある物件には「抵当権」が設定されているからです。これは対象の債権を債務者が返済不可能となってしまった場合、債権者は権利が設定されている物件を担保として優先的に差し押さえることができるというもので、かんたんに述べれば「ローンが返せないのであればマンションを取り上げる」ということとなります。

マンション買取サービスを利用する場合、この抵当権を抹消しておかなければいけません。取り上げられてしまうかもしれない危うい状態の物件は、買い手も期待できないでしょう。

ローンが残った状態でマンション買取を利用する方法

・・買取後の現金で返済
それでは、ローンを事前に完済しておかなければマンションの買取を不動産業者へ依頼することはできないのでしょうか。実は、ある手順を踏めば利用することは可能となっております。

その手順というのは、買取によって獲得できる現金をまずローンの返済に充てることです。これによってローン残債を解消すると同時に抵当権を抹消することができるようになり、余った現金は自分のものとすることができます。

しかし、もしここで買取後の現金がローン残債より少ないとなってしまうと、もちろん買取サービスを利用することはできなくなってしまいます。ローン残債が売却金額を上回ってしまうといわゆる「オーバーローン」となり、別の方法でローンを完済しなければなりません。

ただし、それほど期待できる方法ではありませんが、ほかの金融機関や知人親族などから融資を受けた資金を足して残積額に到達するのであれば、買取サービスの利用は一応可能となります。とはいえ、この方法ではそれほどメリットは得られません。

・・住み替えローンの利用を検討する
もし、現在持っているマンションを買い取ってもらった後で新居の購入を検討しているのであれば、「住み替えローン」を活用するという手もあります。住み替えローンは今の物件を売却した場合でもローンの返済額に到達しない場合利用できる金融サービスであり、新居の購入金額に加え、不足分のローン残債をまとめた分の合計金額を融資してくれるのです。この方法であれば、ローンが残っている状態でもマンション買取と新居購入を同時に進められるでしょう。

ただしこの方法は「ローンをローンで返す」ということとなるため、慢性的な負債を抱えやすくなります。マンションのローンをすでに完済している、あるいは残債が少ない状態で買取を利用したのであればそれによって発生した現金を新居購入に回すこともできますが、この方法では新居の費用全額を長期間にわたって返済し続けなければなりません。

最悪、将来的に事故や病気などによって金銭収入がなくなれば、返済もかなり困難となり、「素直に残りのローンを返しておけばよかった」といったような状況に陥るおそれもあるのです。

最後の手段「任意売却」

ローンの残債が想定されるマンションの売却金額を上回る可能性が高い場合、「任意売却」という手があります。任意売却というのはローンの滞納が続いてしまった際に実施できる方法で、この方法を利用すれば債務自体は残ったままではありますが、抵当権だけを解除してもらうことができます。そのため、ローンが残っている状態でのマンションの買取サービスを利用することができるようになるのです。

ただし、この方法は金融機関にとって決して好ましいものではありません。信用情報には任意売却をおこなったという記録が残され、新規のローン契約ほか融資を利用することが難しくなってしまいます。あくまでも最終手段として考えておくべきでしょう。

まとめ

経済状況の変化などによって、せっかく購入したマンションのローンを返済することが難しくなってしまう場合もあります。その際の解決法として、マンション買取という方法があるということは覚えておいた方がよいでしょう。